Giới thiệu

Trong vòng vài năm gần đây, lĩnh vực bất động sản Việt Nam rơi vào giai đoạn điều chỉnh mạnh do chịu ảnh hưởng nặng nề từ chi phí tài chính tăng cao và các vướng mắc pháp lý kéo dài. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây nhấn mạnh rằng hai yếu tố chủ chốt đang kìm hãm đà phục hồi thị trường đến ít nhất năm 2026 chính là giá đất và lãi suất. Trong bài viết này, chúng ta sẽ phân tích sâu các nguyên nhân, tác động cũng như đưa ra các khuyến nghị chính sách nhằm tháo gỡ các nút thắt này.

Tác động kép từ giá đất và lãi suất cao đến thị trường bất động sản

Giá đất tăng phi lý bất chấp thanh khoản suy giảm

Một trong những nghịch lý lớn hiện nay là trong khi giao dịch bất động sản giảm mạnh, giá đất tại nhiều khu vực vẫn tăng từ 20-30% so với năm trước. Mức độ tăng này không phản ánh đúng thực tế sức mua trên thị trường và đang gây thêm gánh nặng chi phí cho cả chủ đầu tư lẫn người mua cuối.

Việc giá đất giữ ở mức cao không chỉ khiến giá thành sản phẩm nhà ở đô thị bị đẩy lên ngoài khả năng chi trả của người dân mà còn làm chậm lại nhiều dự án bất động sản mới. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp – vốn là nhu cầu ở thực lớn nhất tính đến thời điểm hiện tại.

Lãi suất - chi phí vốn lớn làm suy yếu dòng tiền

Song song với giá đất, yếu tố lãi suất tiếp tục là rào cản lớn khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn tài chính. Dù Ngân hàng Nhà nước đã có một số lần điều chỉnh giảm trần lãi suất trong năm 2023, nhưng chi phí vốn thực tế vẫn ở mức cao do rủi ro ngành tăng và room tín dụng hạn hẹp. Điều này khiến doanh nghiệp khó tiếp cận được khoản vay mới, trong khi việc tái cơ cấu nợ cũng đối diện nhiều rủi ro.

Thị trường bất động sản vốn có tính chu kỳ, phụ thuộc lớn vào dòng tiền dài hạn và cần cấu trúc tài chính linh hoạt dựa trên lãi suất ổn định. Khi lãi suất duy trì ở mức cao đến năm 2026, theo phân tích của VARS, khả năng hồi phục của thị trường vẫn còn nhiều thách thức.

Vấn đề pháp lý và khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp

Vướng mắc pháp lý làm chậm tiến độ triển khai dự án

Không ít doanh nghiệp bất động sản hiện bị mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn "chờ thủ tục" vì sự chưa đồng bộ trong các quy định pháp luật giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn thi hành. Sự thiếu nhất quán khiến quá trình xin phép đầu tư, phê duyệt quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất bị kéo dài, làm tăng chi phí cơ hội đáng kể.

Nút thắt pháp lý này đang khiến nhiều dự án nhà ở đô thị phải hoãn hoặc tạm dừng vô thời hạn, làm giảm nguồn cung mới ra thị trường và gây áp lực lên giá nhà trong dài hạn.

Khó khăn trong tái cơ cấu nợ và gọi vốn đầu tư mới

Nguồn vốn ngân hàng bị siết chặt buộc các doanh nghiệp phải tìm đến kênh huy động trái phiếu hoặc vốn đầu tư từ đối tác chiến lược. Tuy nhiên, do ảnh hưởng từ sự cố trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua, niềm tin nhà đầu tư giảm sút, các thương vụ huy động trở nên khan hiếm và chi phí vốn cao.

Đồng thời, việc tái cơ cấu nợ để làm mới bảng cân đối tài chính cũng rất khó khăn do thiếu chính sách hỗ trợ cụ thể, kể cả về mặt pháp lý lẫn tín dụng. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản thiếu sức bật để khởi động các dự án mới hoặc hoàn thiện dở dang.

Cần cải cách chính sách để phục hồi niềm tin thị trường

Vai trò trọng yếu của chính sách hỗ trợ nhà nước

Trong bối cảnh hệ lụy dây chuyền từ giá đất - lãi suất - pháp lý - vốn đầu tư ngày càng rõ nét, thị trường bất động sản cần hành lang chính sách quyết liệt và minh bạch hơn từ phía Chính phủ. Một số đề xuất quan trọng bao gồm:

Đẩy nhanh tiến trình sửa đổi và ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đồng bộ và nhất quán.
Phối hợp giữa Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước để nới room tín dụng có chọn lọc cho các dự án nhà ở thực phù hợp với nhu cầu thị trường.
Thiết lập quỹ bảo lãnh tín dụng hoặc quỹ đầu tư bất động sản để đa dạng hóa kênh huy động vốn.
Ưu đãi thuế, giảm chi phí sử dụng đất cho các doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Khôi phục niềm tin từ nhà đầu tư và người mua ở thực

Niềm tin là yếu tố cốt lõi quyết định thanh khoản bất động sản. Do đó, các biện pháp cải cách về pháp lý và tài chính chỉ hiệu quả nếu đi kèm minh bạch thông tin thị trường, kiểm soát lạm phát hợp lý, thúc đẩy nền kinh tế chung tăng trưởng bền vững. Chỉ khi người dân cảm nhận được sự ổn định về vĩ mô, họ mới quay lại thị trường với tâm thế tích cực.

Kết luận

Giá đất và lãi suất cao đang là hai yếu tố chủ đạo kìm hãm sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong tái cơ cấu nợ và triển khai dự án mới, một chương trình cải cách vĩ mô đồng bộ về hành lang pháp lý và tài chính là điều bắt buộc để tháo gỡ các nút thắt hiện tại. Cuộc chơi dài hạn của bất động sản không nằm ở những đợt sóng ngắn, mà ở sự vững chắc của nền tảng pháp lý, chi phí vốn và tâm lý nhà đầu tư. Khi những yếu tố này được cải thiện, thị trường mới có thể bước vào giai đoạn phục hồi bền vững từ năm 2026 trở đi.

Giá đất và lãi suất cao: Nút thắt kìm hãm sự phục hồi thị trường bất động sản đến năm 2026